Project Finance

„Project Finance”- oznacza określony sposób finansowania projektów inwestycyjnych w obszarze nieruchomości komercyjnych. Przedmiotem finansowania jest spółka celowa ( SPV), czyli struktura, która wyodrębnia samodzielny projekt. Spółka celowa jest specjalnie utworzona, aby zajmować się konkretnym przedsięwzięciem inwestycyjnym. Jest jego właścicielem i administratorem. Finansowanie dotyczy na ogół nowych projektów, a nie projektów w już istniejących podmiotach. W finansowaniu na zasadach project finance istotne jest zsynchronizowanie dochodów spółki celowej z jej zobowiązaniami. Taka formuła redukuje ryzyko kredytowe i inwestycyjne. Znakiem tego jest bezpieczniejsza dla banku i kredytobiorcy.

 

Struktura „Project Finance” ma częste zastosowanie przy poniższych formach finansowania nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem:

  • powierzchnie handlowe i usługowe ( dyskonty, sklepy typu convenience, galerie handlowe itp)
  •  powierzchnie magazynowe oraz centra logistyczne
  • obiekty biurowe
  • hotele
  • budownictwo mieszkaniowe

 

Podstawowe korzyści spółki celowej:

  • Wysoki poziom dźwigni finansowej -  pozytywny efekt dźwigni finansowej ma miejsce w związku z zaciągnięciem przez spółkę celową ( SPV) znacznego długu na sfinansowanie projektu dotyczącego np. nieruchomości ( 75%-80% wartości projektu, a nawet więcej). Wysoka relacja długu do kapitału własnego umożliwia uzyskanie wysokiej stopy zwrotu z kapitałów własnych  zaangażowanych w projekt.
  • Pozabilansowy charakter długu-spółka celowa (SPV) zaciąga kredyt, a więc nie jest on ewidencjonowany w bilansie sponsorów – inicjatorów przedsięwzięcia. Takie rozwiązanie jest korzystne dla sponsorów, ponieważ ich macierzysta działalność ( spółka matka) wykazuje lepszą sytuację finansową.
  • Finansowanie bez regresu – Ograniczenie ryzyka – inicjatorzy przedsięwzięcia, udziałowcy spółki celowej nie są zobligowani do zagwarantowania wierzycielom płatności. Gwarantują to wpływy z projektu. Udziałowcy spółki celowej nie ponoszą odpowiedzialności osobistej. Znakiem tego upadłość spółki celowej (SPV) , nie oznacza upadłości jej udziałowców.
  • Duża zdolność kredytowa spółki celowej -  zdolność kredytowa w projektach inwestycyjnych w formule „Project finance” nie jest uzależniona od bieżącej zdolności kredytowej spółki ( jak ma to miejsce w przypadku standardowego finansowania kredytem inwestycyjnym), lecz  przede wszystkim od spodziewanych dochodów z projektu. 
  • Przejrzystość przepływów pieniężnych -  Oddzielenie przepływów pieniężnych projektu od przepływów pieniężnych związanych z innymi projektami, pozwala na większą elastyczność w pozyskiwaniu zewnętrznego finansowania.

 

Podstawowe różnice finansowania na zasadach „project finance” , a tradycyjnym finansowaniem „corporate finance” - kredyt inwestycyjny / komercyjny.

  • w finansowaniu tradycyjnym projekt realizuje od dawna istniejąca firma. Dopuszczalna jest sytuacja, w której jeden podmiot wykonuje kilka rodzajów działalności gospodarczej, a tym samym kilka projektów z różnych obszarów działalności.  Struktura „Project Finance”  to finansowanie konkretnego projektu przez nowo utworzoną spółkę celową bez historii działalności. Ogranicza możliwość mieszania różnych przedsięwzięć gospodarczych.
  • w finansowaniu tradycyjnym zdolność kredytowa inwestora liczona jest na podstawie historycznych dokumentów finansowych w zależności od formy ewidencji wnioskodawcy kredytu. W formule „Project Finance” zdolność kredytowa inwestora liczona jest w oparciu o wyniki przewidywane dla konkretnego projektu.
  • w finansowaniu tradycyjnym zabezpieczeniem spłaty kredytu są różnorodne aktywa danej firmy, niekoniecznie związane z realizacją danego przedsięwzięcia. W finansowaniu na zasadach „Project Finance” zabezpieczeniem kredytu jest majątek posiadany ( wytworzony) przez spółkę celową.
  • w finansowaniu tradycyjnym opartym na historycznych wynikach finansowych firmy losy przedsiębiorstwa i nowego projektu są ze sobą ściśle powiązane. Często upadłość projektu to upadłość przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie projektu z obszaru nieruchomości komercyjnych do nowo utworzonej spółki celowej ogranicza wpływ projektu na losy przedsiębiorstwa i odwrotnie.  Upadłość projektu, nie oznacza upadłości jego udziałowców.